案例：

孙女士购买一套商品房，与开发商签订了认购意向书，该意向明确了房屋坐落、面积、价款等基本信息，并约定双方应于特定期限之前签订正式合同；孙女士依约定交付了定金。至签订正式合同的期限，孙女士反悔，不愿继续购买该房屋。开发商因此不同意退还定金。孙女士注意到，在签订意向书时开发商尚未取得商品房预售许可证，那么该意向书是否存在无效事由呢？

律师分析：

本案中，孙女士主张合同无效的依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称《商品房买卖司法解释》）第二条之规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”但本案中双方签订的认购意向书系预约合同，其合同目的并非履行商品房买卖交易，而是签订正式的商品房买卖合同（即本约）。因此，该意向书与上述司法解释所称商品房买卖合同并不相同。另根据商品房买卖司法解释第四条之规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”也就是说，违反预约合同同样需要承担违约责任。如孙女士把退还定金的希望全部押在合同无效上，将面临较大的败诉风险。

文丨牛雨师律师