根据《物权法》的规定,共有分为共同共有和按份共有。以房屋为例,按份共有就是几个人一同享有房屋的产权份额,产权证上直接会显示每个共有人的产权份额;共同共有是一种特殊的共有方式,共有人之间基于某种特定的身份关系,共同享有房屋的份额,比如婚姻关系、合伙关系等,这种特定的身份消失之后,共同共有也就消失了。这两种共有方式有着很大的区别,在房屋分割上也不尽相同。
一、共同共有
共同共有中,如果符合了双方约定的分割条件,或者客观情况发生了重大的变化,必须要分割的,才能要求分割房屋,否则只要共有人有一人不同意的就不能分割。
二、按份共有
按份共有则没有如此大的限制,根据《物权法》的规定,按份共有人可以要求分割共有物,互相之间不能协商的,可以向法院起诉。所以共有的房屋,必须先区分是何种形式的房屋,以确定能否分割。对于可以分割的房屋,应当如何分割呢?法律规定及实务中,主要有三种分割方式:折价、变卖和拍卖。
三、分割方式
1.折价:共有人协商或经鉴定机构鉴定,确定一个房屋的价格,然后由其中一个或几个共有人认购共有的房屋,然后根据房屋的价格及每人所占的份额大小,给予其他共有人房屋的折价款。这种方式,得需要有人愿意要房,而且愿意要房的一方还能够提供足够的折价款,因为有法院需要其先将该折价款提交到法院账户中。但该种方式属于是最简单最易操作的方式。
2.变卖:共有人经过法院判决或协商之后,一致去市场上出卖共有房屋。房屋出售之后,各共有人根据各自所占的份额分配售房款。该种方式的优点在于,各共有人可以根据市场价分得钱款,受益最大;缺点在于,需要大家一致配合才可以,只要有一人不配合,则进展不下去。
3.拍卖:指的就是法院拍卖,法院判决后,执行法官根据当事人的申请,将房屋对外拍卖。拍卖之后,各共有人根据各自所占份额分割拍卖款。优点在于,有法院的强制力,可以直接进行推动;缺点在于时间周期长,要遵循法院的拍卖程序,而且拍卖款往往有可能会低于市场价值。
两种共有的形式,三种分割的方式,均有很大的区别,切不可混为一谈。
文丨侯正律师
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