房屋租赁合同属于有名合同，按照《合同法》52条的规定，无效的情形主要有：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

主张合同无效的一方，需要承担举证的责任，上述合同法的规定主要是原则性的规范，而对于房屋租赁合同纠纷而言，依据相应的司法解释，主要有以下五种无效情形：

一、未取得建设工程规划许可证建设的房屋；

二、未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。

三、未经批准建设的临时建筑；

四、未按照批准内容建设的临时建筑；

五、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。

律师说法：

以上无效情形，若出租方在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设、延长使用期限的，合同应当认定有效。但要注意的是，若一方仅以未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持，除非双方签订的房屋租赁合同明确约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件，此种情形认定合同无效，但一方履行了主要义务，对方接受的除外。

房屋租赁合同认定无效后，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，法院一般可以依据房屋使用的情况、同等位置条件的市场租金等情况予以公平裁判。

文丨向娟律师