小区内部车位的所有权归属问题，已成了一个社会热点问题。为了回应此热点问题，《物权法》亦进行了相应的规定。小区车位按照位置划分可以分为两类，一类是地上车位，一类就是地下车位；按照能否办理产权证，又可以划分为能够办理私有产权证的“车库”，和以“租赁”为主的车位。对于能够办理私有产权证的车位，显然已经是业主的私产，不再属于开发商所有，亦不属于业主共有。现实生活中争议最大的就是不能办理私有产权证的车位的归属问题，是归业主共有，还是归开发商所有。

现行仍有效的《物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

《民法典》第二百七十五条保留了《物权法》第七十四条的规定，另外增加了第二百八十二条“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”的规定。

可见，对于占用业主共有的场地修建的车位，产权就属于业主共有，比如小区内的共有道路以及规划为车位的地下室等，基于该车位产生的收益亦归业主共有。但是，现实中还有另外一种车位，就是利用“人防工程”改建的车位。按照法律的规定，这部分区域，规划的用途属于是人防工程，并不是车位用途，该部分的产权并非业主共有的产权。现实生活中，有大量的“人防工程”用房被改建成了车位。这样的车位显然是不能出售的，一般也是不能出租的，基于该车位产生的租赁合同在法律上也是无效的。这部分区域法律规定是由开发商管理的。

小区内的车位归属业主共有，是基本原则，也是法律在不断完善的规定。但是，由于车位所占区域的复杂性，亦不能武断的认为只要是车位就归业主共有。发生纠纷后，要详细的区分车位的位置，是否占用的是业主共有的区域。判断的标准可以简化为：该位置规划用途是什么？业主购房时是否已经公摊到了业主的购房款中？规划的用途是人防工程的，或者没有支付公摊费用的，应属于开发商管理，并非业主共有；其他的占用业主共有的道路修建的车位或者规划为车位的地下室停车位，基本上就是由业主共有。

文丨侯正律师