律师提醒:房屋转租,这3个问题没弄清楚,房东要吃亏了!
发布时间 : 2018-05-10浏览 :
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【案例】
小张承租了一处房屋,与房东李签订了《城市房屋租赁合同》,租期一年,租金5000元/月,季付,而刚住一个季度,公司临时调动要常驻外地,小张情急之下,只得在网上转租。
此种情形下转租如何避免法律风险呢?
一、未经房主同意转租,转租合同无效吗?
作为承租人,与房主签订《城市房屋租赁合同》时,应仔细审核格式文本中关于“可否转租”的条款,依据民法意思自治原则,约定优先,双方应按照合同条款来履行。
而根据最高院的司法解释,“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。”
故此,若房主知情且在6个月内未提异议,转租合同有效。
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二、转租期限超过原承租剩余期限,超过部分无效吗?
承租人转租时,原则上转租期限不得超过承租人剩余租赁期限,超过部分的约定无效。而依据意思自治原则,法律不排除出租人与承租人可就“转租期限”另行约定。
故此,不违背法律的强制性规定情况下,约定优先,超出期限不是必然无效。
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三、承租人欠付租金,房主要求解除合同,次承租人必须搬出吗?
若转租合同有效的情形下,若因承租人拖欠租金,房主要求解除合同时,次承租人可请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩合同解除权。
故此,此种情形下,次承租人可以继续履行租赁合同,并且次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。
文丨向娟律师 房地产业务部
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